Az MNB intézkedései a magyar családok érdekében

Ahogy az UFS GROUP Pénzügyi Tervező Kft látja

0
570

Még nem is olyan rég a hírek a deviza hitelektől voltak hangosak. Magyarországon a válság előtti időszakban, a devizahitelek az alacsony törlesztésük miatt nagyon népszerűek voltak. A válság hatására, az árfolyamok emelkedése miatt a törlesztő részletek majdnem megduplázódtak. Ma már a korábbi tapasztalatok miatt tudhatjuk, hosszú távú döntéseket csak megalapozott információ birtokában szabad hozni. Ebben is segítséget nyújtanak az UFS Group Pénzügyi Tervező Kft. pénzügyi közvetítő munkatársai.

A bankok, ha még minimálisan is, de elkezdték a kamatokat emelni. Ma még ez látványos törlesztő részlet emelkedést nem jelent ugyan, de hosszú távon a háztartások számára nagyon fájó is lehet.

Bár még kicsi az arányuk, természetesen vannak olyan hitelfelvevők a mostani hitelpiaci növekedés idején is, akik kifeszített háztartási költségvetést vállalnak a hitelfelvétel érdekében, és ezért választják az alacsonyabb kezdeti törlesztőrészletű változó kamatozású hiteleket. Ezek az ügyfélrétegek eddig 40-50%-os jövedelemarányos hiteltörlesztési mutató mellett adósodtak el. Ha nem lenne a jegybanki beavatkozás, ez a réteg valószínűleg igencsak megnőne, hiszen a hitelboomok sajátossága, hogy egyre nagyobb arányban a kevésbé jó hitelképességű ügyfelek érkeznek a piacra, és a bankok az új üzlet reményében egyre jobban kihasználják a szabályozás adta kereteket.

2018 október 1-től az MNB újbóli korlátozásokat vezet be.  A korlátozás olyan magyar családokat fog megvédeni a kamatkockázatoktól, akik most a kifeszített háztartás költségvetéséhez képest vállalja a futamidőt és a rövid kamatperiódussal számolt törlesztő részletet.

Változik a JTK, azaz a jövedelemarányos hiteltörlesztési mutató

A Magyar Nemzeti Bank szigorít az adósságfékeken, azaz hozzányúl az úgynevezett jövedelemarányos hiteltörlesztési mutatóhoz (JTM), ami megmutatja, hogy a jövedelem hány százaléka terhelhető hitellel. A JTM célja az eladósodottság megakadályozása úgy, hogy a fizetésedhez képest maximalizálja a vállalható törlesztőrészletet, hiszen a lakáshitel feltételei között szerepel az igazolt havi jövedelem is. Az érvényben lévő szabályozás szerint hiteligénylőként csak akkora összeget vehetsz fel, amelynek a törlesztőrészlete nem lehet magasabb, mint az igazolt havi jövedelmed 50 százaléka, vagy amennyiben 400 000 forint felett van a jövedelmed, akkor 60 százaléka.

Ehhez az elméleti helyzethez képest visszafogottabb lesz a hitelkihelyezés, hiszen a kifeszített költségvetésű hitelfelvevők egy része kisebb összegű hitelt fog felvenni. Ez akár a drága és az olcsó lakások közötti olló tágulását is eredményezheti.

Hogyan módosul a JTM? A fizetés hány százaléka lehet hiteltörlesztő?

  • Az eddig 50 százalékról 25 százalékra (magas jövedelem esetén 30%) csökkenti a mutatót a maximum 3 éves kamatperiódusú hiteleknél
  • A legalább 5, de kevesebb mint 10 éves kamatperiódusú hiteleknél 35 százalékra (magasabb jövedelem esetén 40 százalék)
  • A legalább 10 éves kamatperiódusú hitelek esetében marad az 50 százalékos arány.
  • További fontos változás még, hogy 2019. január elsejétől a magas havi jövedelemnek már nem 400 000 forintot tekintenek, hanem 500 000 forintot.
            Így változik a JTM 2018. október 1-től a forint alapú jelzáloghiteleknél:
Limit kevesebb, mint 5 éves kamatperiódusra Limit legalább 5, de kevesebb mint 10 éves kamatperiódusra Limit legalább 10 évig vagy végig fix kamatozású
             400e. Ft. alatti havi nettó jövedelem 25% 35% 50%
400e. Ft. vagy afeletti havi nettó jövedelem 30% 40% 60%
 

2019. január 1-től a 400 000 forintos havi nettó jövedelem helyett 500 000 forintos jövedelem felett

Forrás: Magyar Nemzeti Bank, UFS Group Pénzügyi Tervező Kft.

 Mi ez az egész és miért jó ez neked?

  • A jegybank nem akarja, hogy eladósodj és ne tudd fizetni a hiteledet, ahogy az történt sokakkal a devizahiteles válság után. Éppen ezért vezették be a különböző adósságfékeket, amelyek segítségével megakadályozható, hogy túl nagy hitelt vegyél fel, amit a jövőben esetleg nem tudsz fizetni.
  • Ennek a fékrendszernek az egyik eleme a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM), amely felhasználható a jegybank hitelezési céljainak megvalósítására.
  • De mi a jegybank célja? A monetáris politika legfőbb alakítója tudja jól, hogy nem marad mindig ilyen alacsony a hitelek referencia kamata, amely, ha elkezd emelkedni, követik a kölcsönök kamatai is, a választott kamatperiódusodnak megfelelően. Ha a te hiteled a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb, azaz a kereskedelmi bankok egymás közötti hitelkihelyezésének kamatrátája) referenciamutatójához van kötve és háromhavi kamatperiódust választottál, akkor annak mértéke lesz az irányadó minden harmadik hónapban, amikor a hitelkamatokat vizsgálja a bank. A BUBOR 3 százalékos emelkedésével a te hiteled kamatozását is ehhez igazítják háromhavonta. Ez azt jelenti, hogy a kamatemelési ciklus beindulásával a te hiteled kamata is emelkedni fog 3 százalékkal abban az esetben, ha változó kamatozású hitelt vettél fel, ez pedig végül a törlesztőrészlet emelkedésével jár. A fix kamatozású hitelekkel évtizedekre, vagy akár a teljes futamidőre is rögzítheted a kamatokat, így, ha beindul a kamatemelés, a te törlesztőrészleted nem emelkedik. A jegybank célja, hogy ezt a kamatkockázatot kiiktassa azáltal, hogy a biztonságos, fix kamatozású lakáshitelek felé tereli a hiteligénylőket az alacsony JTM-mel, ezzel a lakossági hitelezés jobb minőségű lesz, egészségesebb összetételűvé válik.

Mit jelent ez a hitelfelvételnél, ha lakáskölcsön kell?

Az UFS Group Pénzügyi Tervező Kft. adatai alapján a legkeresettebb hitelkonstrukció 15 millió forint 240 hónapra. A jelenlegi szabályozás szerint maximum 60 százaléka lehet a törlesztő a fizetésünknek, 400 000 forintos jövedelem alatt 50 százalék. Nézzük meg lakáshitel kalkulátorunk segítségével https://ufsgroup.hu/hitelkalkulator/ hogy mekkora jövedelemmel kell rendelkezned október elsejétől, hogy ezt a 10 millió forintos hitelt meg is kapd!

Ha a kalkulátor segítségével https://ufsgroup.hu/hitelkalkulator/, a három hónapos kamatperiódussal számolunk akár 79 800 forintos törlesztőrészlet is elérhető, ehhez jelenleg legalább nettó 159 600 forintot kell keresned. Ám október elsejétől ehhez a konstrukcióhoz 400 000 forintos havi jövedelem alatt 25 százalékos JTM tartozik. Ahhoz tehát, hogy ezt a hitelt majd fel tudd venni, az igazolt jövedelmednek legalább 320 000 forintnak kell lennie, azaz kétszer annyit kell keresned.
5 éves kamatperiódussal számolva https://ufsgroup.hu/hitelkalkulator/ a törlesztőrészlet        84 0623 forint is lehet az ajánlatok alapján, ehhez 35 százalékos limit tartozik majd, így legalább 245 000 forintos fizetésre lesz szükséged októbertől, míg jelenleg elegendő 169 246 forint is.

Ráadásul ne felejtsd el, hogy a kedvezőbb JTM-hez 2019-től már nem 400 000 forintos, hanem 500 000 forintos jövedelemre lesz majd szükség!

Mit lehet tenni, ha nem vagy hitelképes?

Bizony nagyon sokan lesznek azok, akik a drasztikus módosítás miatt ősztől elveszítik így a hitelképességüket, és nem lesz kedvező a hitelbírálat, ha változó kamatozású hitelt akarnak felvenni. Azonban nincs veszve minden, az alábbi lépéseket lehet megtenni, hogy mégis megkapd a szükséges hitelösszeget, ha nem lenne elegendő a fizetésed:

  • érdemes megpróbálni nagyobb fizetéssel járó munkát szerezni,
  • ha túl alacsony a JTM, próbálj meg hosszabb kamatperiódussal felvenni kölcsönt, amelyik másik kategóriába esik.
  • adóstárs vagy kezes bevonása. Ha ketten vagy többen veszitek fel a hitelt, összeadódnak a fizetések.
  • ha minden kötél szakad, még mindig ott vannak a fix kamatozású jelzálogkölcsönök, amelyeknek nem változik a JTM-e, azaz a fizetésed 50 vagy 60 százaléka mehet el maximum törlesztőre.

Ahhoz, hogy megtaláld a számodra megfelelő lakáshitelt, érdemes ingyenes tanácsot kérni az UFS Group Pénzügyi Tervező Kft. munkatársaitól. A pénzügyi- és hiteltanácsadó munkatársaink felkutatják ügyfeleinknek a legoptimálisabb hitelajánlatokat, majd részletes tájékoztatást nyújtanak a piacon elérhető konstrukciókról. Az információk begyűjtésével könnyebben tudsz döntést hozni a számodra legkedvezőbb ajánlatról. Az sem mellékes, hogy az UFS Group Pénzügyi Tervező Kft. munkatársainak szakértő segítségével energiát, és rengeteg időt spórolhatsz a számodra megfelelő hitel felkutatására.